2025年，购物中心会越来越大吗？

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事实上，年购在商业地产领域，购物中心的规模一直备受关注。随着消费者需求的迭代和市场竞争的加剧，2025年购物中心会越来越大吗？

01。

在过去的五年里，新开业项目的规模范围比结构稳定。

15万㎡上述体量项目占比稳步上升。

根据赢家大数据，集中商业项目于2024年在全国新开业。

430 个。，新开业业务总量约为。3400 万㎡。。从体积上看，中小体积（＜10㎡，下同)项目比例。67.66%。(体积比例按项目数量计算，下同)，体积大(10-20万㎡，下同)项目比例。28.44%。，超大体量（≥20万㎡，下同)项目比例。3.9%。。从延长时间线来看，近五年新开工程体积范围比结构相当稳定，各体积范围比例每年波动较小，但不影响整体结构。对比各区间，中小体积与超大体积两端差距较大，中小体积项目是市场主流，体积越小，比例越大，＜5万㎡长期以来，体量范围的比例一直保持在首位。

近五年新开业项目规模范围的比例表现：

＜5万㎡的项目。

• 长期排名第一，约33.69%-38.19%；5-10万㎡(包括5万，不包括10万)项目。

• 比例在31.19%-34.76%之间排名第二，10-150000㎡(含10万，不含15万)项目。

• 第三，比例在20.41%-24.25%之间；15-20万㎡(含10万，不含20万)项目。

• 占第四位，比例在5%-8%之间；≥20万㎡的项目。

• 最后，比例在2.3%-3.9%之间。02。

2025年拟开业项目中小规模比例波动。

体积大、体积超大的比例变化不大。

从2025年拟开业项目数量来看，五个体积范围的比例没有大幅波动。其中，中小体积范围占67.85%，与2024年新开业项目(67.66%)相比，该范围基本持平，但在范围内，体积较大的一侧往往较近，具体表现为＜5万㎡区间比例下降了6个百分点，5-10万㎡区间比例增加6个百分点；另外10万㎡以上三个体积范围的比例基本保持不变。

由此可见，

2025年开业的购物中心不会越来越大，但也不会越来越小。虽然间隔波动较小，但多年来将继续保持稳定的结构。03。

虽然中小型商业是当道的。

但大规模商业有其优势。

2024年新开业项目中，中小型商业项目数量达280多个，其中＜5万㎡有120多个项目，包括社区商业、邻里商业、非标准商业、新增项目、城市更新或库存改造项目。总体而言，中小企业仍处于主导地位。

“轻”、“巧”是小规模商业的优势之一。

由于规模小，开发占用的资金比大规模项目小很多，周期也更短，所以也是开发商更热衷的项目类型。小规模商业形式的品牌组合和应时调整也更加灵活。随着生活和消费习惯的变化，社区商业和邻里商业受到青睐。

高频、刚性需求、体积小，实现了社区商业和邻里商业的高效率，成为房地产企业追求的热门项目。万达商务管理、欢乐城、万科商务、宝龙商务、爱琴海商务、世纪金源、招商管理、碧桂园文化商务旅游、保利商务旅游、荣创、天虹等商业房地产规模企业布局了社区商业产品线。圈层经济催生了个性化的小规模商业。

消费市场越来越细分，商业项目定位越来越垂直，客户群体准确的二次主题业务、科技主题业务、宠物友好主题业务、主品牌非标准业务等，主要以小型业务为载体。城市更新热潮和股票改造振兴，促进中小型商业项目集中进入市场。

比如绍兴天地，上海金泽元·拾光里，2024年开业，贵阳新印1950 discovery、深圳BREWTOWN啤酒镇等，都是旧厂房更新改造的小型商业项目；上海妇女用品店 上海HAI550、上海百联ZX创意场，南京KUMOLL酷青年中心A馆酷漫城，北京JK FUN商城等，既有城市更新，也有股票改造，甚至还有二次元或非标准等多重属性标签叠加。2025年，又有一大批5万㎡上海星邻生活汇、北京鼎好THE等以下小规模改造焕新项目即将到来。 HUB（B座）、北京莲花汇，宁波Z CORNER转角场等。

图源：上海百联ZX创趣场。

再看大规模商业，虽然没有小规模商业的“灵活性”，但胜于“大”，可以包罗万象。商业形式多样，品牌丰富，辐射范围大，往往是城市商业形象的代表，是商业的新标杆。

虽然大规模商业不会像小规模商业那样遍地开花，但它们也有特定的市场空间。

2025年，近20家“巨无霸”企业即将诞生，落地与分布都表现出明显的特点。在城市核心商圈，

商业升级扩容迫切需要更新更高端的大规模商业，但这样的机会并不多，无法满足。上海徐家汇中心ITC Maison，位于上海“黄金”区，徐家汇商圈核心位置，体积27.9万㎡，打造世界旗舰购物中心“十年磨一剑”。在城市规划和政策的指导下，高潜力新兴商业区往往需要引入大量的旗舰商业来推动区域商业发展。如25万㎡“前海-宝中商圈”是深圳规划的五大世界级地标商圈之一，深圳大悦城需要打造湾区商业封面。

再比如上海前湾印象城MEGA，体积25.6万㎡，它是前湾商务区的第一个商业项目，也是上海西部地区在建的最全面的超大型商业购物中心。它被定位为“国际社交度假漫游湾”。新区和区域商业区的空白市场是由城市扩张衍生出来的，消费能力成熟，催生了大规模的商业落地，以满足区域消费需求。

50万㎡位于北京市副中心通州的北京湾计划建设包括王府井Weltown在内的超级商业娱乐综合体、汀云镇、诺岚酒店三大板块。

图源：湾里wanli。此外，郑州郑东万象城(郑东新区)、长沙望城永旺梦乐城(湘江新区)均位于城市新区。

当然，城市更新浪潮也在推动大规模项目的诞生，20万㎡北京中关村ART 大融城PARK是海淀区最大的城市更新体。

随着城市人口的加速流入和城市消费能力的快速提高，一些消费能力强的下沉城市的核心商业区也需要更大、更高能量的商业实体来承载消费需求，以取代传统的百货公司。如南通金鹰世界、廊坊金茂秀城、襄阳襄州万达广场、株洲神农万达广场等20万㎡以上大型项目均位于下沉城市。

在大规模项目形式上，消费者除了传统模式外，还热衷于放松商业，让“公园” 商业”、微度假综合体、文化旅游商业已成为一种趋势。这些大多是大型综合体，有足够的空间承载零售和休闲空间。

奥特莱斯综合体也是大型项目中的一个亮点。上海第一个SHOWAY一期、沙船(银川)奥莱江南不夜城、太原PARK1991奥特莱斯、杉杉(长沙)国际名品广场等。 超大型奥特莱斯综合体“微度假体验”如火如荼，加速下沉。

04。

结语。

由于发展阶段和商业成熟度的不同，不同的市场对小规模商业和大规模商业也有不同的需求。还有市场的变化，这也影响着项目的规模。2025年新开的购物中心不会越来越大，而是会根据区域和市场需求进行分化发展，包括小规模商业的兴起和大规模商业的补充。

可以预见，

目前体积范围结构稳定，以中小体积为主，大规模商业为辅的局面短期内不会改变。未来，随着商业地产市场的发展越来越成熟，项目规模将符合市场需求，在动态上达到新的平衡。

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